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Die »Bremswirkung« ist minimal

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        Foto: Karin Desmarowitz / Campact

 

 

Am 1. Juni ist die Mietpreisbremse der Großen Koalition in Kraft getreten. Wer allerdings glaubt, dass seine Miete jetzt nicht mehr steigt oder sogar sinkt, wird enttäuscht.

Denn die sogenannte Mietpreisbremse gilt

  • nur in sogenannten "angespannten Wohnungmärkten"
  • nur dort, wo die Bundesländer sie einführen und dann befristet auf fünf Jahre
  • nur bei Neuvermietungen, und dann darf die Miete immer noch um 10 Prozent höher liegen als die zuvor verlangte und weiterhin alle drei Jahre um 10 bzw. 20 Prozent erhöht werden.

Orientierungspunkt ist die "ortsübliche Vergleichsmiete", die in Form diverser Mietspiegel oftmals einfach erfasst oder geschätzt wird und länger als vier Jahre zurückliegende Bestandsmiethöhen nicht berücksichtigt. Die Einklagbarkeit ist mehr als unsicher, und natürlich wird kein Vermieter verpflichtet sein, eine jetzt hohe Miete im Nachhinein abzusenken.

Wo die Mietenbremse nicht wirkt, ist hingegen umso beeindruckender:

  • Keine Bremse in den laufenden Mietverträgen – hier kann die Miete auch weiterhin alle drei Jahre um 15 bzw. 20 Prozent erhöht werden.
  • Keine Bremse bei Staffel- und Indexmietverträgen
  • Keine Bremse bei der Miete nach Modernisierung – die Mieterinnen und Mieter haben auch zukünftig die vollen Kosten einer Modernisierung selbst zu tragen und finanzieren so fremdes Eigentum.
  • Die Beschneidung des Mietrechts durch die Schwarz-Gelbe-Regierung wird nicht rückgängig gemacht. Es bleibt bei der bedingungslosen Duldungspflicht energetischen Sanierungsmaßnahmen, ohne dass deren Nutzen nachgewiesen werden muss und ohne Kostenbegrenzung. Härtefallregelungen gibt es nicht.
  • Keine Bremse in Gebieten, die nicht als angespannter Wohnungsmarkt förmlich festgelegt sind. Hier kann die Miete auch weiterhin ungebremst steigen.

Um überhaupt Wirkung zu entfalten, muss ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Denn nur dort gilt das Gesetz. Das Problem:

  • Die politischen Entscheidungsträger in den Bundesländern müssen ausreichend motiviert und sensibilisiert sein. Nur auf der Grundlage gerichtsfester Gutachten können die entsprechenden Rechtsvorschriften erlassen werden.
  • Die Kommunen müssen die Umsetzung der Rechtsvorschriften veranlassen und kontrollieren. Das heißt zusätzliche Aufgaben in den kommunalen Rathäusern bei weiter voranschreitendem Personalabbau.
  • Das Gesetz gilt nur in Gebieten, wo die Lage schon angespannt ist. Es beugt nicht vor. In Gebieten mit noch preiswertem Wohnraum kann sich die Preisspirale ungebremst weiterdrehen.
  • Das Gesetz erfasst nicht Staffelmietverträge, die in Ballungsgebieten gerne vereinbart werden, um das „normale“ Mietrecht zu umgehen.
  • Das Gesetz gilt nur für 5 Jahre. Eine Anschlussregelung ist nicht vorgesehen.

Die Miete wird nicht sinken, wo sie heute schon zu hoch ist. Überhöhte Miete bekommt durch dieses Gesetz „Vertrauensschutz“. Niemand kann mehr dagegen klagen, weil die einzige Möglichkeit gegen Mietwucher vorzugehen durch dieses Gesetz abgeschafft wird.

Die Vergleichsmieten wie der Mietspiegel werden auch mit diesem Gesetz unaufhörlich steigen, weil nur die neuen hohen Mieten der letzten vier Jahre in den Mietspiegel einfließen. Die älteren, meist günstigeren Bestandsmieten bleiben unberücksichtigt bei der Berechnung der Durchschnittsmieten.

Das Gesetz wird die Mietentwicklung nicht nachhaltig bremsen, weil es nur ein sehr begrenztes Segment aus der Vielzahl der Mieterhöhungsmöglichkeiten herausgreift.

Es ist zwar richtig, die Mieterhöhung durch Wiedervermietung zu bremsen. Der Bezug auf die Vergleichsmiete (in den meisten Kommunen der Mietspiegel) ist aber falsch. In den Mietspiegel gehen nur die Mieten aus den Mietverträgen der letzten 4 Jahre ein. Das sind die besonders hohen Mieten. Die relativ moderaten Mieten der Zeiten davor bleiben im Mietspiegel undberücksichtigt, was das Niveau des Mietspiegels immer schneller steigen lässt. Um tatsächlich als Mietpreisbremse wirken zu können, hätte auch die Vorschrift für die Erstellung von Mietspiegeln (558 (2) BGB)  novelliert werden müssen. Es müssen alle Mieten in den Mietspiegel einfließen.

Sinnvoll wäre der Bezug zur Miete des Vormieters gewesen. Wenn diese Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, hätte man immer noch diese als zusätzliche Scharanke im Gesetz einbauen können.

Fatal ist die Abschaffung der Bestimmungen zur Mietpreisüberhöhung (Mietwucher), § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Es können Mietverträge nicht mehr geahndet werden, die zum gegenwärtigen Zeitpunkt die zulässigen Mietpreise überschreiten bzw. zukünftig überhöht abgeschlossen werden. Das Gesetz unterstellt, dass sich Vermieter an Recht und Gesetz halten. Er vernachlässigt, dass es in Zeiten von Wohnungsnot kein gleichberechtigtes Mieter-/ Vermieterverhältnis gibt.

Völlig außen vor bleiben die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung und die Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis nach 558 (3) BGB, alle drei Jahre um 20 bzw. 15 Prozent. Hier hätte dringend der Abbau der Mieterrechte durch die CDU/CSU/FDP-Koalition (u.a. Duldungspflicht ohne Ausnahme bei energetischer Sanierung) rückgängig gemacht werden müssen. In diesem Bereich liegen die brutalsten Mieterhöhungs- und Verdrängungsmechanismen.

Der Gesetzgeber beschreibt seinen Entwurf als alternativlos. Das ist ein Irrtum.

Die Fraktion DIE LINKE hat in dieser Legislaturperiode weit schneller als der zuständige Minister wirkungsvollere Alternativen für bezahlbares Wohnen entwickelt und diese als parlamentarische Initiativen in den Bundestag eingebracht:

 

linksfraktion.de, 2. Juni 2015

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