Für Banken sicherlich ein gutes Geschäft

Eine sichere, dem Bedarf entsprechende Wohnung gehört für DIE LINKE. zu den Grundvoraussetzungen sozialer Sicherheit und Menschenwürde. Bezahlbarer Wohnraum für einkommensschwache und benachteiligte Bevölkerungsgruppen hat dabei oberste Priorität. Wohnungsversorgung ist keine fiskalische, sondern eine soziale Aufgabe von existenzieller Bedeutung. Wohnimmobilien eignen sich nicht als Spekulationsobjekt internationaler Finanzinvestoren. Ein Marktversagen kann sich die Gesellschaft in elementaren Bereichen nicht leisten. Mit der Einführung von REITs würden aber Wohnungen der Marktwillkür unterworfen.

Für Banken und finanzkräftige Anleger wäre die Einführung von REITs sicherlich ein gutes Geschäft. Die versprochene hohe Rendite wird aber letztlich von den Mietern bezahlt: Die Fondsbetreiber sehen in Deutschland einen Nachholbedarf in Bezug auf die geringe Wohneigentumsquote und einen erheblichen Spielraum in der Mietentwicklung nach oben. Es drohen Einzelverkäufe von hochwertigen Wohnungsbeständen an zahlungskräftige Mieter, selektive Luxussanierungen, maximale Ausschöpfung der Mieterhöhungsspielräume, Einsparungen bei Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnungsbestände und Stellenabbau bei den Unternehmen, gewinnbringender Weiterverkauf der Wohnungsbestände.

Die SPD erwägt, Wohnimmobilien aus den deutschen REITs auszuklammern. Ob das dauerhaft gelingt, ist mehr als fraglich. Zu stark scheint der Druck des Bundesfinanzministers und der CDU-Fraktion, dem Werben der Finanz- und Immobilienlobby nachzugeben. Für Finanzinvestoren, die sich mit Wohnungsbeständen ehemals städtischer oder landeseigener Wohnungsgesellschaften eingedeckt haben, bietet REITs eine ideale Möglichkeit, ihre Bestände schnell wieder gewinnbringend und weitgehend steuerfrei zu veräußern.

Beispiele aus anderen Ländern zeigen: Die Gefahr, dass REITs zu massiven Steuerausfällen führen, ist sehr groß. So führte etwa die Einführung der REITs in Frankreich 2003 zu jährlichen Steuerausfällen in Höhe von zwei Mrd. Euro. Erst 2006 wurde nachgebessert, um die Ausfälle zu begrenzen. Der besondere Reiz der REITs besteht für die Anleger darin, dass diese auf der Unternehmerebene steuerfrei gestellt sind und der deutsche Fiskus lediglich über die Besteuerung der REITs-Anleger zugreifen kann. Sitzt der Anleger jedoch im Ausland, gehen die öffentlichen Haushalte nach geltendem internationalem Steuerrecht leer aus. Für ausländische Anleger und vermögende Deutsche, die ihre steuerlichen Verhältnisse über das Ausland und damit über Doppelbesteuerungsabkommen gestalten können, ergeben sich weitere attraktive Steuerschlupflöcher zum Nachteil der Öffentlichen Haushalte. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass Kommunen und Länder erhebliche Ausfälle bei der Gewerbe- und Grunderwerbssteuer hinnehmen müssten.

Aus wohnungs- und stadtentwicklungspolitischer Sicht wäre die Einführung von
REITs verheerend, vor allem dann, wenn der Gesetzentwurf nicht nur Gewerbeimmobilien umfasst, sondern auch Wohnimmobilen einbezieht. Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, befürchtet verstärkte Spekulationen mit Immobilien: „In der Tat könnte mit der Einführung von REITs ein Turbo für einen immer häufigeren Umschlag von Wohnimmobilien gezündet werden.“ Die kurzfristigen Anlegerinteressen, der drohende beschleunigte Umschlag von Wohnungen an der Börse mit der Folge von raschen Eigentümerwechseln, stehen in krassem Widerspruch zu langfristigen Zielen und politischen Gestaltungsspielraum in der Stadtentwicklung und sozialer Wohnungspolitik. Städte und Gemeinden bekommen die ökonomischen und sozialen Folgekosten derartiger Verkäufe mit einigen Jahren Verspätung umso drastischer zu spüren. Die städtischen Haushalte werden über steigende Kosten der Unterkunft und Wohngeld zusätzlich belastet.

Die Politik der letzten Jahre führte zu einer Verschärfung der sozialen Gegensätze: Durch Prekarisierung der Arbeitsverhältnisse, Abbau sozialversicherungspflichtiger Vollzeitstellen, Armut trotz Arbeit und nicht zuletzt die Hartz-IV-Gesetze rutschen immer mehr Menschen in die Armut. Umso wichtiger sind stabile Nachbarschaften und die Integration der unterschiedlichen sozialen Gruppen. Verhältnisse wie in den Pariser Vororten kann niemand mit politischer Verantwortung ernsthaft billigend in Kauf nehmen. Wir brauchen daher die soziale Wohnraumversorgung dringender den je, nur sie kann eine soziale Durchmischung gewährleisten.

Da der Gesetzentwurf vorsieht, 90 Prozent der Gewinne der REITs an die Anleger auszuschütten, wird dieses Geld eben für notwendige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eingespart. Eine nachhaltige Bewirtschaftung der in REITs eingebrachten Wohnungsbestände ist damit nicht möglich. Wohnungen, in kommunalem oder genossenschaftlichem Besitz müssen lediglich kostendeckend wirtschaften, börsennotierter Wohnungsbestand im Besitz von Anlegern müssen dagegen deren Renditeansprüche befriedigen, koste es was es wolle. Sicherlich können schon heute Wohnungen - auch ohne REITs - an der Börse gehandelt werden. Die Einführung von REITs würde den Ausverkauf öffentlichen Eigentums weiter beschleunigen. Das wurde vom Steuerzahler finanziert und damit im internationalen Vergleich qualitativ hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum in Deutschland geschaffen wurden. Der Verkauf von städtischen Wohnungsbaugesellschaften an Finanzinvestoren zu günstigen Konditionen ist eine Enteignung der normalen Steuerzahler.

Das großzügige deutsche Mietrecht bietet keinen langfristigen Schutz, wenn in den Parlamenten die Rechte der Mieter eingeschränkt werden - wie allein in diesem Jahr mit dem Gesetz zur Einführung einer Abrisskündigung oder dem Gesetz zur Liberalisierung des Wohnraummietrechts. Die Mieter brauchen keine REITs, sie brauchen bezahlbare Wohnungen. REITs brauchen nur jene, die aus der Notwendigkeit, dass Menschen wohnen müssen, Kasse machen wollen. Die Politik wird sich entscheiden müssen, welche Interessen sie vertritt.

von Heidrun Bluhm

Neues Deutschland, 3. November 2006