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Ihr gutes Recht

erschienen in Clara, Ausgabe 46,

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf Mietern erst nach einer Sperrfrist von 3 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen

Dies gilt unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet werden soll oder nicht, wie der BGH in einem Urteil vom 21. März 2018 klargestellt hat (VIII ZR 104/17). Der Gesetzgeber hatte die Sperrfrist, die für Einzelvermieter nicht besteht, für Gesellschaften bürgerlichen Rechts eingeführt, weil sich durch die Mehrzahl von Vermietern die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Die Sperrfrist ist nach Auffassung des BGH auch nicht verfassungswidrig. Die Vermieter, die so argumentiert hatten, übersähen dabei, dass nicht nur ihr Eigentumsrecht geschützt sei, sondern auch das Besitzrecht der Mieter. Die unterschiedliche Behandlung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts und Einzelvermietern sei durch das erhöhte Verdrängungsrisiko gerechtfertigt. Dies zeigt einmal mehr den Gestaltungsspielraum, den der Gesetzgeber hat, aber viel zu wenig nutzt.

Stärkung der Mieterrechte bei Betriebskostenabrechnungen

Der BGH hat sein Urteil vom 7. Februar 2018 genutzt, seine Rechtsprechung zu Betriebskostenabrechnungen klarzustellen und zu vertiefen (VIII ZR 189/17). Die Darlegungs- und Beweislast für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten liegt beim Vermieter. Es ist nicht Sache des Mieters, objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Verbrauchswerte vorzutragen. Außerdem kann der Mieter Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer verlangen, um zu prüfen, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, deren Werte plausibel sind, oder sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Solange der Vermieter ihm die Belegeinsicht verweigert, ist der Mieter nicht verpflichtet, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

Keine Pfändung von Hartz-IV-Nachzahlung

Werden ALG-II-Leistungen für zurückliegende Monate nachgezahlt, sind die nachgezahlten Beträge bei der Bemessung des pfändungsfreien Betrags den Monaten zuzurechnen, für die sie gezahlt werden (BGH, Urteil vom 24. Januar 2018 – VII ZB 21/17). Dadurch wird dem Grundrecht auf Gewährleistung eines menschenwürdigen Existenzminimums Rechnung getragen. Ein fehlender Pfändungsschutz hätte zur Folge, dass die Leistungen im Ergebnis nicht dem Leistungsempfänger, sondern seinen Gläubigern zugutekämen. Das aber widerspräche dem Zweck der Leistungen. Sie dienen der Sicherung des Existenzminimums und sollen daher den leistungsberechtigten Personen verbleiben. Das Recht des Gläubigers aus Art. 14 Abs. 1 GG findet seine Grenze in dem Grundrecht auf Gewährleistung eines menschenwürdigen Existenzminimums.

Unwirksame AGB-Klausel einer Sparkasse zur Aufrechnung

Eine Klausel, wonach der Kunde Forderungen gegen die Sparkasse nur insoweit aufrechnen darf, als seine Forderungen unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind, ist unwirksam. Das hat der BGH mit Urteil vom 20. März 2018 festgestellt (XI ZR 309/16). Die Klausel erfasst nämlich auch solche Forderungen, die dem Verbraucher aufgrund des Widerrufsrechts nach § 355 BGB zustehen. Bei den gesetzlichen Vorgaben zum Widerrufsrecht handelt es sich jedoch um halbzwingendes Recht zugunsten des Verbrauchers, von dem nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden darf.

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